Инвестиционни имоти във Варна — с изчислена доходност, не с надежди

Имотът е инвестиция само когато цифрите работят. Не когато „цените винаги растат“, не когато съседът е спечелил, а когато сте сметнали колко влагате, колко ще ви носи и какво може да се обърка.

Помагам на инвеститори — от купуващите първи имот за отдаване до тези с портфолио — да намерят във Варна имоти, които носят доход и пазят стойността си.

Първото правило на инвеститора

Уорън Бъфет има две правила за инвестициите:

„Правило №1: никога не губи пари. Правило №2: никога не забравяй правило №1.“

Уорън Бъфет

При имотите това означава, че печалбата се прави при покупката, не при продажбата. Купеният на правилна цена имот на правилното място прощава много грешки. Надплатеният — почти никоя.

Робърт Кийосаки обяснява в „Богат татко, беден татко“ една проста разлика: активът слага пари в джоба ви, пасивът ги вади. Апартамент, който стои празен и трупа такси, е пасив, колкото и хубав да е. Моята задача е да ви помогна да купите актив.

Случай от практиката: имотът, който изглеждаше зле, а се оказа най-добрата сделка

С една купувачка разгледахме апартамент до басейн „Приморски“. Локацията беше отлична, а цената — много добра. Проблемът беше, че имотът изглеждаше зле. Входът също. Повечето купувачи го подминаваха още от снимките.

Вместо да гледаме само как изглежда днес, направихме сметката. Колко ще струва ремонтът. Какви са таксите и разходите по поддръжката. И каква може да бъде възвращаемостта при отдаване на нощувки на такова място. Цифрите показаха, че имотът е сериозно подценен — и решихме да го купим.

Днес апартаментът изглежда по съвсем различен начин и се отдава на нощувки на максималните цени за района. Благодарение на подобренията се е повишила и капиталовата му стойност. Това е разликата между имот, който просто е евтин, и имот, който е добра инвестиция: второто личи не на снимката, а в сметката.

Какви инвестиционни имоти има във Варна

• Дългосрочно отдаване под наем. Стабилен месечен доход от студенти, млади семейства и работещи във Варна. По-малко ангажимент, по-предвидим доход. Подходящи са кварталите близо до университетите, болниците и бизнес зоните.
• Краткосрочно отдаване (Airbnb, Booking). По-висок потенциален доход през сезона, но и повече работа, по-голяма сезонност и задължителна регистрация по Закона за туризма. Детайлно съм разказал как трябва да изглежда такъв имот във видеото част 2: как изглежда един имот, пригоден за отдаване през Airbnb и Booking.
• Ново строителство на зелено. Покупка в ранен етап на по-ниска цена с потенциал за ръст до завършването. Рискът е в инвеститора и сроковете — затова проверката на строителя е задължителна.
• Парцели. Дългосрочна инвестиция с потенциал при промяна на регулацията или развитие на района. Тук решават документите: регулация, достъп, комуникации.
• Търговски имоти. Магазини и офиси с дългосрочни наематели. По-висока доходност, но и по-голяма чувствителност към икономиката.

Как работя с инвеститори

1. Цел и стратегия. Доход сега или ръст на капитала? Колко време можете да отделяте? Какъв риск понасяте?
2. Сметка преди огледа. За всеки имот изчислявам очакван наем, заетост, разходи за поддръжка, данъци и управление — и колко реално остава.
3. Подбор и проверка. Документи, строител, техническо състояние, правила на сградата за краткосрочно отдаване.
4. Преговори. При инвестициите всеки процент от цената е процент от доходността.
5. След покупката. Мога да ви свържа с хора за ремонт, обзавеждане и управление на наема.

Често задавани въпроси за инвестиционните имоти

Информацията на тази страница е с общ характер и не е инвестиционен съвет. Всяко решение изисква анализ на конкретния имот и вашата ситуация.